万科郁亮:北京、广州才开发了不到 10%,提升空间还大

创投圈
2019
11/30
20:37
中国企业家杂志
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" 我们不预测天气,预测天气对农民没有意义,把地种好是我们的唯一责任。" 郁亮说了这番话。大概,跟土地打交道,是房地产商和农民唯一共同的特点。

前者 " 种 " 的房子,后者种的是庄稼。中国大地上,陆陆续续 " 种 " 起了无数新楼房,房地产商的一举一动,就牵动着在城市里工作、生活的人们的心。

11 月 28 日的万科北方区域媒体交流会上,万科高级副总裁兼北方区域首席执行官刘肖演讲结束后,万科董事会主席郁亮从会场后面走到台前。在场的所有记者都想听听郁亮会讲什么,然而现场主持人却要求,让每个城市的媒体就本地情况提问一个问题,接下来,有意思的事发生了。

这次专场交流会,因此成了郁亮对十几个万科城市总的一次现场考核。某个城市的媒体抛出问题,随即郁亮拉出对应城市的城市总回应提问,他再做补充。从这些城市总的现场回应看来,他们事先并不知道会有这么一出,有些回答过于仓促。而郁亮本人的补充回答,也显示了他对很多城市的情况颇为了解,他发现大连有很多坡,因此出跑步人才;他发现石家庄的城市空气环境改善了很多;他发现沈阳乃至东北整体的营商环境在改善。他说,万科到了东北后就再也没有离开。

万科 " 种 " 下的房子毕竟是要卖给人的,人是要居住的,要发展的。所以,郁亮表示," 我们在一个城市是否加大投资力度,是否看好未来,主要看是否有实体经济的机会,是否不断有年轻人加入,如果是,那么,我们一定会加入。"

在台上,郁亮诚恳地说," 未来年轻人是最宝贵的资源,如果一个城市不遗余力给年轻人创造发展条件,一定有机会。"

给年轻人创造发展机会,似乎是郁亮看重的。在他看来,城市缺少的并不是土地,哪怕是中国的大城市,依然有进一步开发的空间,他分享了一个数字," 北京开发了不到 10% 面积,深圳开发了 46% 面积,广州开发了不到 10% 面积,而东京超过了 60% 面积。所以我们还有提升空间。"

当城市越来越大,就急需解决交通拥堵问题。在郁亮看来," 东京模式 " 可以借鉴," 目前我国特大城市的轨道交通分担率还不高,东京的轨道交通分担率达到了 80%。轨道交通不仅解决点对点交通的问题,解决了地面交通的问题,还会为沿线提供高密度的集办公、休闲、消费一体的综合性社区,涵盖各类功能,不再是单纯的居住、单纯 CBD、单纯的办公,互相隔离。"

2013 年,郁亮提出万科要从传统住宅开发商向城市配套服务商转型,4 年后的 2017 年,郁亮给 " 城市配套商 " 加了一个注脚,做 " 美好生活场景师 "。两年后的今天,郁亮还在思考,万科能给城市的美好生活提供什么支持?万科能从城市发展中找到什么机会?

以及,万科要做到 " 美好生活场景师 ",其自身组织架构该如何进化与变革?

" 万科要建设矢量组织、冠军组织和韧性组织。" 自 2018 年底郁亮提出这个目标后,作为组织变革的一部分,近期,万科新一轮职级工资体系重构在各事业部逐步落地,新体系涵盖了所有员工,在职务层级进一步简化的同时,员工薪酬体系加入了对岗位责任、投入程度和风险承担的标准,随着标准变化能够进行随时调整。具体是以往 V1~V7 七个职务层级,转变为目前三个层级,即只有 GP(核心合伙人)、SP(骨干合伙人)、JP(合伙人)。

对于最近万科进行的薪酬大调整,万科集团副总裁周巍对《中国企业家》表示,薪酬调整是万科组织架构调整的一部分,此次计划为期两年,且在一年前就已研究启动,并于今年 9 月落地试验。据透露,薪级体系由过去的 28 级扩展为 50 级,主要动作是下调基本工资,并将其加入绩效工资中。

她对外界流传 " 万科变相降薪 " 的相关说法并不认可,她表示,员工薪酬有涨有降,总体上算 60%~70% 员工的收入是稳定的,20% 左右员工是上涨的,只有 10% 的员工是降的。周巍坦言,这轮调整中,压力最大且受影响最大的是如她一样的 " 官 ",而非一线员工,作为合伙人," 我们都要为结果负责 "。

意在打破部门墙的薪酬结构调整,其中涉及到的内部张力和外界争议又该如何处理?

就此问题,郁亮回应《中国企业家》称,不管涨薪降薪,还是要看企业,有的企业,涨薪也不一定能留住人。万科的组织架构一直在调整,现在薪酬体系方面的三层架构,接下来还会继续调。" 我们所有的事都围绕八个字,组织重构,事人匹配。"

万科董事会主席郁亮

谈到万科的未来规划,郁亮始终强调说,万科要当个好农民,换个外部说法就是," 做个时代好企业 "。万科的业务遍布全国,每个城市的发展情况和发展阶段都不一样,在郁亮看来,全国均衡布局,可以对冲风险,从而发展更均衡,哪怕一个机会被关闭,另一个机会就来了,机会和挑战同时存在。" 我们不抱怨天气变冷,环境变差,要看到积极一面。有夕阳的行业,没有夕阳的企业,我们要做好准备、迎接挑战,活到最后。"

针对近期 " 渠道是否抢了开发商营销蛋糕 " 相关话题,郁亮对《中国企业家》称,对于中国房地产市场来说,万科是农民般的存在。" 我没觉得渠道抢了蛋糕,万科已经抢了很多人的蛋糕,当然也允许别人来抢。对于外界来说,我们就是把自己做好,就像任正非一样,美国再怎样,也做好自己。"

看似郁亮和万科只关心如何做好自己的事情,而不 " 预测天气 ",也不怕别家来抢蛋糕。但恐怕谁也不会忘记,正是万科第一个提出房地产进入 " 白银时代 " 的预判的。

那么,在 " 白银时代 " 的生存逻辑是什么呢?

" 我每天看的就是项目的突发事件,产品力和服务力是我们在白银时代需要加强的地方。" 郁亮说。

以下为交流会现场采访(有删减):

" 住有所居 " 和 " 居者有其屋 "

记者:关于建立房地产长效机制,您在近期谈到可以借鉴东京模式,如何真正落到实处?这个过程中,地产人应该做好什么准备?

郁亮:在我理解,长效机制最核心最重要是要解决 " 住有所居 " 和 " 居者有其屋 "。住有所居指的是城市的绝大多数家庭,最终都应该获得有尊严的基本居住条件。" 居者有其屋 " 指的是城市的大多数家庭,最终都能拥有自己的基本住房。

但有人说中国人口多,比较难实现这两个目标,所以,我经常举东京的例子。

东京比北京人口多很多,面积比北京还小一点,但东京每个家庭有 1.17 套房子,人均 1.7 个房间,而且你们仔细看房价,东京市中心通勤一小时左右的范围,房价每平方米 1 万多,半小时左右是每平方米两三万。

所以东京给了很多参考,东京做到的,我们也能做到。一方面提高土地的开发效率,北京开发了不到 10% 面积,深圳开发了 46% 面积,广州开发了不到 10% 面积,而东京超过了 60% 面积,所以我们还有提升空间;还有轨道交通建设问题,目前我国特大城市的轨道交通分担率还不高,东京的轨道交通分担率达到了 80%。轨道交通不仅解决点对点交通的问题,解决了地面交通的问题,还会为沿线提供高密度的集办公、休闲、消费一体的综合性社区,涵盖各类功能,不再是单纯的居住、单纯 CBD、单纯的办公,互相隔离。

我希望呼吁一下,一方面在住有所居方面,解决好租赁问题,加强租赁供应的同时建立相应的规范和标准,同时要为解决租户子女教育问题做准备;另一方面,在解决居者有其屋的问题上,在人才房、安居房的供应上,城市所需要的人才是多种多样的,不只是北大、清华毕业的是人才,我觉得优秀的环卫工人、快递小哥也是人才。

记者:今年开始,长租公寓市场出现不少 " 跑路 " 情况,其中面临的困难能不能解决?集体租赁性质的房子,目前在北京的落地情况如何?

郁亮:长租公寓目前的经营并不容易,这项业务赚不了大钱,但租购并举是大趋势,因此长租公寓是我们必须要做的市场。

刘肖:北京长租公寓市场目前是 " 窄门 ",但未来有很多路。现在有些不好的事情发生,但我们看好未来。过去几年北京长租公寓市场有所下降,遇到了一些短期困难。但我特别看好长期,其实长期看好的因素和短期遇到的困难因素是一样的。比如要把长租公寓做好,首先要有好的土地供应,现在北京集体用地供应出来了,计划将来是供应 50 万套,今年已经供应了 10 万套,所以从土地供应上根本解决问题。

另外是长租公寓的成本,比如说电、停车等各种系统,北京也是看到了问题逐步去解决,现在有的项目车位配比政府给我们做了一些调整。另外长租公寓也需要有学区,未来的租赁费用也有所改变。把长租公寓做好,政府在努力,产业也在努力,也在努力增加土地供应,经营人才也越来越多,这几个方面都在改善,所以我比较看好将来的发展。

记者:我想从购房者的角度问一个问题,您会劝身边的朋友亲戚有钱就买房吗?

郁亮:我从来不干这个事,就像劝别人买股票,赚了钱还好,亏了钱,可能朋友都不再是朋友。投资具有偶然因素和运气成分,因此我认为不要劝朋友(买房)。

年轻人去哪,万科就一定去哪

记者:青岛是万科进军山东的第一站,未来万科在青岛有什么样的产业布局和规划愿景?

曹江巍(青岛万科总经理):山东迎来了历史机遇期。万科也是多元化的产业结构,未来我们想在青岛这次历史机遇大发展过程中,多方面参与到青岛的城市建设中。

郁亮:万科 90 年代初就到了青岛,青岛东部开发区第一张营业执照 001 是万科。我们特别看重青岛努力打造北方经济中心的定位。每个城市如果有产业,就有年轻人加入,有产业,就会有中产阶级产生,我们的业务就会有希望和机会。

我们希望青岛在实体经济方面,在制造方面扮演重要角色,这样未来发展后劲就会很大,它不需要走别人都走过的路,完全可以走自己的一条路,因为它的工业技术很多,还有人才和港口,还有很多原来优秀企业的基因。青岛有很多优秀企业,希望从新的发展阶段以后,除了老牌的明星企业,后起之秀也能升起。

记者:大家都说投资不过山海关,但实际上万科的投资是过了山海关。您对未来沈阳经济发展怎么判断的?

肖劲(沈阳万科总经理):我在沈阳 5 年,我深有体会,我觉得得分层次,一个是国家大战略这块,东北振兴中央的计划已经出台了 4 年,逐步在落实。另外是自身的营商环境也发生了很多变化,我们都感觉营商环境在变好。东北算是一个洼地,不管是各种 IP 洼地,还是资金洼地,都争着去投资,还有东北文化,我们也在做文创项目,相信也能做得很好。

郁亮:我们对包括东北在内的每个地方都情有独钟。不但是沈阳,万科到了东北没有离开过。

万科内部有一个说法,叫 " 不怨天、不怨地,只怨自己不努力 ",我们在东北做得不错,而且我们明显感觉到东北这几年的进步与发展,所以这点上来说东北潜力仍然很大。其实我觉得每个地方都一定有机会,取决于你做事的方式是什么样。

对于万科在东北这片土地,我们没有觉得山海关的 " 关 " 存在。

记者:天津市场竞争比较惨烈,万科一直致力于产品线的标准化,但是过分的标准化可能会导致一些产品个性化丢失,甚至会丢失一些客户,还可能导致公司产品线在同一个区域板块的竞争力不足。万科如何应对这种问题?

卢冰(原天津万科总经理):关于产品线的问题,现在对产品研究的方向不仅停留于户型上,我们希望在二居、三居能有一个比较标准化的解决方案,除了户型之外更多去强调功能的变化,这个标准化基本上能带来一些效率和成本的优势。

但太过标准会不会缺乏个性?我们也做了一些布局。这些选择往往不是在户型选择上,而是在综合项目上。再有就是对地库、景观、大门的回家动线,我们提出了不一样的解决方案。

郁亮:天津这边也可能正好来到了转型发展的当口。我们往往不会就某个阶段情况就下定论。蹲下是为了更好地起立。万科跟城市同步发展是什么意思,就是高潮我们需要在,低潮我们也要在一起。

记者:您对山东目前房地产市场的容量和开发格局有什么判断?万科未来几年在济南有没有加大投资的机会?

郁亮:万科一年投资超过 3000 个项目,我没有办法去讨论单个项目的投资。我们坚持一条原则,是跟城市同步发展。对照与城市同步发展,我们还有一句话叫跟客户同步发展。我们在一个城市是否加大投资力度,是否看好未来,主要看是否有实体经济的机会,是否不断有年轻人加入,如果是,那么,我们一定会加入。

未来年轻人是最宝贵的资源,如果一个城市不遗余力给年轻人创造发展条件,一定有机会。

记者:万科集团与大连政府签订了深化合作协议,接下来万科会在大连有什么样的动作?

潘猛(大连万科总经理):今年 9 月份我们和大连市政府做了深化协议,这里面包括了科创、文创、体育产业链等资源的导入。

郁亮:每个城市都处在各自的发展阶段。万科这么多年深耕城市,得到一个结论,确实要均衡布局,这样才在行业中得到稳健发展的机会。我在大连还有一点发现,有一次去大连跑步,没想到大连坡这么多,所以大连是出跑步人才的地方。

记者:这 10 年来万科在烟台主要在住宅产业深耕,有其他产业布局的打算吗?

郁亮:其实产业化布局和城市发展是同步的。例如物流,每个城市都需要物流,但是物流仓储不需要建这么多,这就涉及到布局规划的问题。每个城市在不同发展阶段所需要的房子、所需要的业务类型不一样,我们围绕城市发展做相关的事情,跟城市同步发展,城市需要做什么我们配合做,我们可以略微领先,不能滞后,但是过于超前也不合适,所以我们会关注烟台城市发展来布局。

记者:以经营稳健著称的万科,对未来中国的房地产市场如何预判?对石家庄市场有何考量?

郁亮:我们不预测天气,预测天气对农民没有意义,把地种好是我们的唯一责任。石家庄这几年城市空气环境好了很多,有如此的变化,我是没有想到的。这是很难的工作,今天做到了,所以我觉得特别难得,也为我们的员工提供了更好的工作和生活环境。

记者:万科有什么远期战略和规划?

郁亮:我们的目标是当好农民,翻译更好一点,就是做时代好企业。要相信当一个机会被关闭的时候,那可能新的机会就来了。深圳原来有很多工厂,现在那些工厂搬走了,又一批新的企业来了。所以机会和城市是同步存在的,我们没有时间去预测天气,我们永远看到积极面在哪。因为我们背后还有一个逻辑,就是可能有夕阳的行业,但没有夕阳的企业,一个企业只要做好,都有机会,我们要准备好迎接挑战,活得好活得久。

来源:中国企业家杂志

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